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【台灣人在大陸借名購房的法律風險及預先防範之道】

 

 

台灣人在中國大陸通常會在置產、進出證券市場及經營公司等情形下會使用大陸人頭，本文茲介紹台灣人在大陸借名購房的法律風險及預先防範之道：

 

壹、會在大陸借名購房的情況，茲將常見的情況羅列如下：

 

一、規避因身份帶來的購房限制：
這是借名購房最常見的情況，約有90%以上是因為此種原因才去採取借名購房。大陸司法實務案例中，有不符合條件的購房人為了購買經濟適用房或兩限房等保障性住房，或為了規避“限購令”，或為了享受更低的首付額度及更長的貸款年限，或為了購買他人單位出售的房改房、集資建設的房屋等情形。例如以住宅來說，2002年之前，大陸的房產分為「外銷房」及「內銷房」，境外人士（包括台灣地區人民）只能以外匯買外銷房，嚴格限制不能買內銷房，因為內銷房比較便宜，因此有些台商就以大陸公司職員、二奶及大陸的親戚朋友的名義購買內銷房。也就是說借名人為了享受出名人的身份所帶來的利益，而採取借用他人名義購房的方式。

 

二、為了轉移財產或逃避債務：
在大陸嚴格打貪的氣氛下，一些官員需要將房屋登記在其他人名下，並約定房屋的所有權仍歸自己所有；另外，借名購房也成為債務人逃避債權人求償或執行的方法，甚至在離婚訴訟中也會出現夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用夫妻共同財產購買的情形。

 

三、為了節約將來可能發生的過戶費用：
例如父母為避免日後過世，因為辦理繼承需要支出衍生的費用，而將自己出資購買的房屋登記在子女名下。實務案例上發生子女不願讓父母共同居住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認房屋歸自己所有。

 

貳、借名購房的法律風險分析
在借名購房法律關係中，雖然借名人實際出資卻不享有登記的房屋所有權，通常要比出名人承擔更高的法律風險，一旦雙方關係交惡，借名人並不一定能夠依據當初簽訂的協議要回房屋，在無法取得房屋所有權時，借名人代誌就大條了，並且出名人也並非只享受權利而不承擔風險。所以借名購房的主要法律風險有以下類型：

 

一、借名購房合同可能會被法院認定為無效的風險：
大陸司法實務中，關於借名購房合同效力的認定問題上，「保障性住房」和「普通商品房」的結果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發的《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確規定了處理原則。根據該兩條規定，針對普通商品房簽訂的借名購房協定有效，而購買經濟適用住房等保障性住房的借名購房協議，因為違反相關政策、法規的規定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，依大陸合同法第52條規定，一般認定為無效。
另外，在大陸司法實務中，更針對「經濟適用房」的借名購房合同，法院會進行更為細緻的審查與區分，若滿足以下條件的借名購房合同始認定為有效：
（一）借名購買的經濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的；

（二）當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記，或在一審法庭辯論終結前已經具備上市交易條件；

（三）登記人並非通過搖號取得購房資格的。因為此類借名購房合同，不具有對社會公共利益的損害，所以法院認定為有效。

 

二、是否為借名購房的事實認定困難的風險：
借名購房大多發生在親戚朋友間，因為雙方關係密切，基於相互信任，往往都是口頭約定，簽署書面合同的情況並不多見。所以當出名人不承認雙方存有借名購房關係時，借名人需要證明雙方之間的借名購房關係存在。大陸法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的佔有使用情況、購房票據、合同、房屋產權證的持有情況以及對於借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷，若借名人未能妥善保存相關的證據，則要回房屋的所有權的主張將不被法院支持。在上海一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，就有10件案件因證據不足，法院不支持借名購房的合同關係存在。

 

三、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回的風險：
根據不動產的公示公信原則，出名人未經借名人同意而直接出賣處分系爭房時，若交易相對人基於對於房屋所有權登記的信任而與出名人訂定買賣合同易，支付對價從而導致房屋所有權的變動，法律基於保護交易安全，會優先保護相對人的權利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權的轉移登記，甚至房屋永遠無法追回的結果。

四、出名人的首次購房優惠將受到影響的風險：
對於出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產權登記部門及銀行征信系統留下記錄，即使網簽已經撤銷或房屋已經過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優惠政策。
參、借名人的訴訟類型選擇及預先防範之道：
一旦發生糾紛後，借名人基於對法律關係的認識所選擇的救濟路徑對於自身權益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當可能會導致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權成本。借名購房關係中，房屋所有權登記在出名人的名下，借名人對於房屋不享有所有權，而僅是出名人有請求出名人將房屋過戶至自己名下的債權。故借名人不應直接起訴要求確認房屋所有權歸自己所有，而應以借名購房合同為請求權依據，要求出名人協助辦理過戶手續。若借名人經法院釋明後，仍請求確認房屋所有權歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。

 

本文認為雖然借名購房是一種能夠規避法律限制的變通做法，但實際上卻暗藏著許多法律風險，建議當事人儘量不要採用。如果確實需要採取借名方式購房時，借名人要注意和出名人簽訂書面協議，明確該房屋的實際出資人和實際權利人。同時，實際出資人要注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。