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借名登記糾紛多，鄭瑞崙律師教您如何自保！

 

記者謝振維/綜合報導

 

關於「借名登記」，在台灣社會是非常普遍的情況，通常就是借用他人的名義，在當事人間其實就是俗稱的「借人頭」，在我國的不動產交易實務上相當常見， 近十幾年來，借名登記已成為最具有台灣特色的本土案例，舉凡購買土地房屋、股票、汽車、保險、甚至銀行開戶，都有可能借用父、母、子、女、親友，甚或公司員工名義來登記，導致因借名登記所衍生的訴訟案件層出不窮。

 

瑞瀛法律事務所所長鄭瑞崙律師表示，當事人間「借名登記」的原因，大致可分以下五種：

一、為了規避法律規定的資格限制：例如原著民保留地需具有原住民身方才能購買，早期的國宅承購資格有設限，早期的農地只限自耕農可買，因此出現了找人頭借名登記的情形。

二、為了規避稅賦或者節稅：台灣不動產之賦稅主體係以「登記名義人」為形式上的認定，如果同一登記名義人名下擁有多筆不動產，依法會被課徵高額稅賦，所以在節稅的考量下，出資者會作分散房產於不同人名下的安排。這種借名登記契約，通常出資者會要求出賣人直接移轉登記給「人頭」，但由出資人管理使用該不動產，例如媽媽買房子，直接登記在兒子名下，但實際上，管理使用都是媽媽在處理。

三、基於情感因素：先生外遇，為了安撫小三，通常會「金屋藏嬌」買房子借名登記在小三名下，但先生又怕小三找小王的情況，所以先生手中仍掌握不動產的權狀，且房貸、房屋稅及地價都是先生在繳，如果日後小三跑了，房子還可以主張「借名登記」而拿回來。

四、為了逃避債權人的強制執行：例如債務人在外欠債，通常會找信任的家人或親友當「人頭」，將名下財產移轉給家人或親友。

五、基於隱私的考量，不想要他人知悉自己名下的財產。

 

鄭瑞崙律師進一步指出，借名登記著重在互信基礎，衍生糾紛的原因最常見的就是一開始雙方當事人間沒有白紙黑字的簽定「借名登記契約」，導致事後雙方感情生變，雙方信任基礎已不復存在，人頭不肯歸還財產（例如：某一貴婦網紅和富家公子結婚，育有一對兒女，事後傳出婚變消息，她被公婆提告要求返還借名登記的豪宅所有權，台北地方法院判此名貴婦應將不動產所有權移轉登記給公婆。），或擅自將財產處分給第三人、甚至因人頭死亡，而其繼承人不承認借名登記之存在，進而引起多種類型的爭訟，所以借名人要如何防範借名財產被侵吞的法律風險及日後要如何向人頭請求返還借名財產，毋寧是吾人一個非常值得關注的議題。

 

鄭瑞崙律師表示，「借名登記」既然是當事人之一方將財產在名義上移轉登記於他方後，而仍由自己管理、使用、處分該財產，所以能證明自己是真正所有權人的證據保存就非常重要，借名登記關係常缺乏直接證據，有難以舉證之困境，依最高法院之見解，不以直接證據為必要，如果能提出諸多的間接證據，即可認定借名登記契約關係之成立，以房屋為例，出資人最好要注意以下事項：

(一)簽立借名登記契約或由人頭出具借名登記之切結書：鄭瑞崙律師說因為「借名登記」側重於雙方的互信基礎，所以事前不太可能簽立借名登記契約，但可以有技巧的讓人頭簽一份聲明書出來。

(二)保存各項證明文件：譬如保管買賣契約及不動產所有權狀正本、鑰匙、磁扣、停車證等、保留所有出資證明(如頭期款及定金付款證明、每月支付銀行貸款之匯款單據等)、繳納地價稅與房屋稅的單據、每月水電費、房屋及火災保險繳納單據等。

以上的介紹是借名登記的原因及民事法律風險還有防範對策，鄭瑞崙律師說借名登記所引起的法律問題非常多，還可能包含刑法上的背信罪、詐欺罪，也可能違反洗錢防制法，而且各個案件可能因關鍵事實的差異，或因各級法院所提見解不同，而產生不同的結果，都應該特別注意。

 

 

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